LE MANDAT DE VENTE

 

 

En France, le mandat donné à un agent immobilier/négociateur immobilier, est régi par la Loi 70-9 du 2 janvier 1970, le décret du 20 juillet 1972 et l'arrêté du 15 septembre 1972.

Pour toutes ventes immobilières par une agence, un mandat est obligatoire (Loi Hoguet). Le mandat encadre et protège l'activité de l'agent immobilier et du négociateur immobilier et prévoit sa rémunération.

 Un mandat de vente peut-être "exclusif", "co-exclusif", "semi exclusif" ou "simple ".Si le ou les vendeurs font l’objet d’un démarchage à domicile, ils bénéficient d’un délai de rétractation de 7 jours à compter de la signature de l'engagement.

• Le mandat simple confère à de multiples professionnels la mise en vente du bien immobilier. Ce type de mandat permet au propriétaire de vendre par lui-même.

• Le mandat exclusif confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier.

• Le mandat co-exclusif confie à un nombre limité et connu de professionnels la mise en vente d'un bien. Ce type de mandat engage les propriétaires à vendre par l’une des agences de la co-exclusivité ou à les dédommager pour un montant équivalent à la commission. La rémunération peut-être répartie entre les agences sans nécessairement que ces dernières aient finalisé la vente.

• Le mandat "semi-exclusif" confie à un seul professionnel la mise en vente du bien immobilier. Contrairement à l’exclusivité, le propriétaire garde la faculté de vendre directement par lui-même. Dans ce cas, selon l’accord passé avec le professionnel titulaire du mandat, les honoraires peuvent être dus en partie. En l’absence de clause et si le vendeur traite lui-même la transaction, il peut ne devoir aucun honoraire ni dédommagement.

Ces mandats sont donnés pour une période déterminée, le plus souvent trois mois irrévocables mais renouvelables par tacite reconduction pour 12 à 24 mois. Ils deviennent alors dénonciables à tout moment avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée avec accusé de réception. La jurisprudence est constante en la matière : quelle que soit la forme d'un mandat, celui-ci est frappé de nullité s’il ne comporte pas de durée bornée. Dans le cadre d'un mandat reconduit par tacite reconduction, ladite durée doit être renouvelée pour une période limitée, en général d'une année.

La rédaction du mandat est encadrée, il doit comporter :

- le numéro d’enregistrement, sa durée,
- les conditions dans lesquelles il peut être dénoncé,
- les conditions dans lesquelles l’agent peut recevoir, détenir ou remettre les fonds,
- le numéro de la carte professionnelle de l’agent immobilier,
- le nom et l’adresse de la caisse de garantie professionnelle de l’agent immobilier,
- les conditions dans lesquelles l’agence devra rendre ses comptes,
- la description du bien à vendre et le prix de vente,
- le montant de la commission et le nom de celui qui s’en acquittera.

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LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES EN CAS DE VENTE 

 Plomb:

 

Le diagnostic plomb concerne uniquement les biens à usage d'habitation construits avant le 1er janvier 1949. Il est à annexer à votre compromis de vente ou à votre bail.

 

Les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes (Exemple : le logement affecté à une boutique) sont donc visés par cette mesure.

 

Concernant un immeuble en copropriété affecté en tout ou partie à l'habitation, la recherche de plomb est à réaliser dans les parties communes. Si votre syndic l'a déjà fait, vous pouvez lui demander le résultat. Sinon, sachez qu'il est obligé de le faire à votre demande.

 

Les conclusions de ce diagnostic plomb sont très souvent positives, même lorsque vos peintures ont été récemment réalisées et sont en parfait état. En effet l'appareil à fluorescence X est capable de détecter les anciennes peintures au plomb sous des revêtements récents.

 

Durée de validité : 1 ans si présence de plomb détecté, définitif dans le cas contraire.

 

 

 

Amiante :

 

Le diagnostic amiante concerne tous les immeubles collectifs ou les maisons individuelles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997. Les vendeurs et les propriétaires bailleurs d'appartements, de maisons, de locaux commerciaux ou professionnels, mais aussi d'emplacements de stationnements ou de caves sont donc concernés par le diagnostic amiante.

 

Appartements : Le diagnostic amiante porte uniquement sur les parties privatives. Par exemple, votre appartement, sa cave et son emplacement de stationnement dans le parking en sous-sol. Vous n'avez pas à intervenir pour le diagnostic des parties communes de votre immeuble. Ces dernières font déjà l'objet d'un dossier technique que votre notaire réclamera à votre syndic de copropriété.

 

Durée de validité : 3 ans si présence d’amiante, définitif dans le cas contraire.

 

 

 

Termites :

 

Il concerne tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis situés dans une zone à risque ou susceptible de l'être. Cette zone est définie par arrêté préfectoral ou municipal. Durée de validité : 6 mois.

 

 

 

Gaz naturel:

 

Pour éviter les intoxications et les explosions causées par des installations au gaz défectueuses ou mal réglées, l'Etat a mis en place ce nouveau diagnostic immobilier. Il est obligatoire pour toutes les ventes de logement dont l'installation intérieure de gaz a plus de quinze ans.

 

Ce diagnostic doit être réalisé même si le gaz est coupé et même s'il le compteur a été supprimé, à partir du moment où il subsiste une tuyauterie fixe dans le logement.

 

Attention, il ne s'agit pas d'une attestation de conformité de l'installation mais de savoir si celle-ci est dangereuse ou non.

 

Durée de validité : 3 ans

 

 

 

Risques naturels et technologiques

 

Le propriétaire doit annexer au contrat un état des risques naturels, miniers et technologiques, pour toutes locations et pour toutes ventes.

 

Ce document, valable 6 mois, présente les risques naturels (inondation, sécheresse, mouvement de terrain...), les mines (pour les localités où des mines sont ou étaient exploitées) et technologiques (industriels, biologiques...) auxquels est exposé un immeuble.

 

Un état des risques comprend l'arrêté préfectoral et les cartes communales, ainsi que le plan de situation et la liste des risques auquel est exposé votre bien.

 

Durée de validité : 6 mois

 

 

 

Performance énergétique:

 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est obligatoire pour toutes les ventes et les locations de biens équipés d'un chauffage (individuel ou collectif). La performance énergétique inscrite dans le DPE est représentée par une lettre qui indique la classe énergie du bien.

 

La loi Grenelle II impose depuis le 1er janvier 2011 d'afficher cette performance énergétique dans toute annonce de vente ou de location de biens équipés de chauffage car l'objectif du DPE est :

 

D'améliorer l'information des futurs locataires et des futurs acheteurs grâce à l'étiquette énergie qui note la consommation de chauffage et d'eau chaude du bien, en le classant de A (économe) à G (consommateur).

 

 

 

Et d'inciter les propriétaires (et futurs acheteurs) à entreprendre des travaux permettant de réduire la facture énergétique en consommant moins et mieux, car cette démarche s'inscrit dans une politique globale d'économie d'énergie. Pour cela, le diagnostic comporte des recommandations (isoler vos combles, changer votre chaudière, etc.) et précise l'investissement et les économies correspondantes.

 

Durée de validité : 10 ans

 

 

 

Installation électrique:

 

Le diagnostic électricité concerne uniquement les biens à usage d'habitation ayant une installation intérieure de plus de 15 ans. Il est à annexer dès votre compromis de vente.

 

Les maisons, les appartements et la partie habitation des locaux mixtes (Exemple : le logement affecté à une boutique) sont donc visés par cette mesure.

 

Concernant les immeubles en copropriété affectés en tout ou partie à l'habitation, le diagnostic électricité ne concerne pas les parties communes.

 

Le diagnostic s'applique aux parties privatives du logement et à leurs dépendances. Le technicien certifié va vérifier l'adéquation des équipements fixes aux caractéristiques du réseau, ainsi que les conditions de leur installation, au regard des exigences de sécurité.

 

 

Le diagnostic assainissement non collectif:

 

Un neuvième diagnostic est devenu obligatoire depuis le 1e janvier 2011. Il s’agit du diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif qui concerne toutes les maisons qui ne sont pas raccordées au tout à l’égout. Cette vérification permet de s’assurer que l’installation de collecte des eaux usées est bien conforme.

 

Durée de validité : 3 ans

 

 

 

Le métrage carrez (surface privative):

 

La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d'une surface au moins égale à 8 m², c'est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m² et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale.

 

La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d'escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres.

 

Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu'il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.

 

 

 

Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d'une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Egalement, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plan ainsi que les maisons individuelles.

 

La loi Carrez n'oblige pas d'avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement.

 

En effet, si votre acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5 % par rapport à la surface réelle, l'acquéreur peut, dans un délai d'un an à compter de l'acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata de nombre de m² manquants. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

 

Durée de validité : aussi longtemps que de nouveaux travaux n'ont pas été entrepris.

 

 

 

 

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Le compromis de vente

 

L'expression "compromis provisoire" de vente pour désigner le premier document signé entre le vendeur et l'acquéreur est inexacte. En réalité, dès que les parties ont signé ce document, la vente est définitive. Les parties ne peuvent pas changer d'avis! Il faut donc le rédiger avec le plus grand soin.
 

Le Code civil précise que la vente est définitive entre les parties dès que le bien vendu est déterminé et dès que le prix est fixé, même si ce bien n'a pas été délivré ou si le prix n'a pas été payé (Article 1583 du Code civil). Dès que les parties signent un engagement réciproque, chacun est définitivement engagé. Le vendeur ne pourra plus vendre à quelqu'un d'autre qui lui offrirait un prix plus élevé, et l'acquéreur ne peut plus se désister. Les documents intitulés "convention provisoire", signés par les deux parties, ou "promesse de vente", signés par le vendeur, et acceptés par l'acquéreur sont en réalité des compromis définitifs, contrairement à l'option qui est un engagement unilatéral. L'acte notarié sera destiné à assurer la sécurité juridique totale de l'opération, à donner toutes les garanties au nouveau propriétaire et à rendre la vente "opposable" aux tiers, c'est-à-dire, à la faire connaître à tous, par exemple aux administrations, aux banques, aux bureaux des hypothèques, ...

 

 

 

CONTENU OBLIGATOIRE DU COMPROMIS DE VENTE

 

Pour éviter toute discussion ultérieure, le compromis devra donc être rédigé avec le plus grand soin et la plus grande clarté. Il devrait toujours comprendre les rubriques suivantes:

 

LES PARTIES:

Les premières indications sont relatives aux parties qui s'engagent:

•   Il faut vérifier l'identité et la capacité du vendeur : le vendeur est-il bien le seul propriétaire? tous les vendeurs sont-ils majeurs? le vendeur n'est-il pas en état de faillite?

•   Il faut aussi déterminer qui sera l'acquéreur. Il est en effet possible d'acheter:

- pour soi, seul, ou en indivision avec d'autres personnes.

- pour le compte d'une autre personne, en se portant fort, ou en prévoyant une déclaration de command.

- pour le compte d'un enfant mineur.

- pour le compte d'une société en formation.

 

 

LE BIEN:

Le vendeur et l'acquéreur doivent se mettre d'accord sur le bien, et s'éclairer complètement. Le compromis devrait toujours :

- Décrire correctement le bien vendu : la prairie voisine fait-elle partie de la vente? Quelle est la cave qui est vendue avec l'appartement? Le garage qui se trouve au fond du jardin, mais qui a son propre accès, est-il vendu avec la maison? Pour éviter tout problème, il vaudrait mieux reprendre la description exacte reprise dans le titre de propriété du vendeur.

- Reprendre l'état et la superficie du bien vendu : l'acheteur doit avoir été complètement informé et avoir eu l'occasion de visiter le bien en détail. Il doit pouvoir vérifier si la superficie reprise dans le compromis concorde avec la réalité ou s'il n'y a pas de vices dans l'immeuble.

- Reprendre les servitudes : s'il existe des servitudes (droit de passage, servitudes de vues, ou d'écoulement des eaux,...); le compromis doit les reprendre avec précision.

- Préciser les modalités d'occupation du bien : si le bien est loué, le compromis reprendra les conditions précises d'occupation pour permettre à l'acquéreur de connaître ses droits et obligations à l'égard du locataire. Si le vendeur occupe le bien, il indiquera dans le compromis la date à laquelle il s'engagera à le mettre à la disposition de l'acquéreur.

 

 

 

LE PRIX:

Il convient de déterminer avec précision le prix et son mode de paiement : montant de l'acompte ou de la garantie, destination de cette somme, paiement comptant ou différé du solde, ...

 

Autres mentions à prévoir

Au moment de la signature du compromis, il faudrait également pouvoir vérifier plusieurs autres points, dont par exemple:

• la prise en charge des contributions : le précompte immobilier et les autres taxes seront réclamées par l'administration à celui qui est propriétaire au premier janvier de l'année. Il faudra prévoir à partir de quelle date l'acquéreur les supportera

 

• la destination urbanistique du bien, et, pour la région flamande, la confirmation de ce que le bien n'est pas pollué, par la production d'une attestation de sol ;

• pour les habitations neuves, la vente peut parfois se réaliser sous le régime de la TVA au lieu du droit d'enregistrement. Il faut le prévoir dans le compromis.

Le compromis de vente précisera l'époque du transfert de propriété et celle du transfert de jouissance du bien vendu.

Pour les appartements, il faudra également prévoir que l'acquéreur devra respecter l'acte de base et le règlement de copropriété, ainsi que les décisions prises par l'assemblée des copropriétaires. Si une assemblée doit se réunir entre la signature du compromis et l'acte, il est habituellement prévu que le vendeur invite l'acquéreur à y assister à sa place, puisque c'est lui qui sera lié par les décisions qui seront prises. Il faudra également régler le sort des fonds de réserve et de roulement et la date à laquelle l'acquéreur participera aux charges communes de l'immeuble.

Le compromis reprendra également certaines données relatives à la date de l'acte notarié, et contiendra la désignation des notaires chargés de la passation de cet acte.

Si les parties ne veulent pas s'engager définitivement, elles peuvent demander l'insertion d'une condition suspensive: cela signifie que la vente ne sera définitive que si cette condition se réalise: par exemple l'accord d'un copropriétaire- vendeur absent au moment de la signature du compromis, l'autorisation du juge de paix pour un bien appartenant à un mineur, l'octroi d'un prêt hypothécaire suffisant à l'acquéreur. Si la condition ne se réalise pas, la vente sera censée ne jamais avoir existé.

Le compromis pourra enfin prévoir différentes sanctions si une des parties ne respecte pas ses engagements, comme par exemple le paiement d'un intérêt de retard, ou la possibilité de demander la résolution de la vente.

 

 

COMPROMIS OU OPTION ?

Au moment de la signature du compromis, la vente est conclue définitivement, et les deux parties s'engagent. Il n'est plus possible à l'une des deux de se rétracter. Si l'une des parties souhaite s'octroyer un délai de réflexion, elle demandera une option. Une option est une promesse unilatérale par laquelle une seule des parties s'engage; l'autre s'engagera en levant l'option, si elle décide de le faire.

 

 

PAIEMENT D'UN ACOMPTE OU DEPOT D'UNE GARANTIE ?

Le versement d'une somme lors de la signature du compromis de vente n'est pas légalement obligatoire, mais il représente une garantie pour le vendeur. L'acquéreur peut aussi exiger une garantie en demandant la consignation de cet acompte

 

 

DELAIS ENTRE LE COMPROMIS ET L'ACTE

Un acte de vente peut être établi sans avoir été précédé d'un compromis. Toutefois, si un compromis est signé, il doit prévoir la date à laquelle les vendeurs et les acquéreurs souhaitent passer l'acte.

Il n'existe pas de délai légal entre le compromis et l'acte notarié: les parties décident librement la date à laquelle l'acte sera passé. Il faut cependant être attentif à un délai fiscal: le code des droits d'enregistrement prévoit que la convention de vente doit être enregistrée endéans les quatre mois de sa signature. Si l'acte notarié est passé avant ce délai, ce sera l'acte qui sera enregistré par les soins du notaire. Si, pour une raison quelconque, il ne peut être signé endéans ce délai, les parties devront elles-mêmes faire enregistrer le compromis et payer les droits. Pour cette raison, les parties prévoient généralement un délai maximal de quatre mois entre la date de la signature du compromis et la date de l'acte.

Rien n'empêche cependant les parties de prévoir un délai plus court: il faut toutefois être très attentif aux délais que le notaire doit respecter pour obtenir le résultat des recherches administratives qu'il doit lancer, et aux délais imposés par les institutions financières pour octroyer les crédits et compléter leur dossier. Les acquéreurs ont donc tout intérêt à prévoir le délai maximal de quatre mois, par mesure de précaution, et de passer l'acte bien plus tôt si les recherches sont terminées, et s'ils sont financièrement prêts. Ils n'ont pas d'avantage à prévoir un délai plus court parce que, si, pour une raison quelconque, ce délai était dépassé, ils devraient probablement payer un intérêt de retard.

 

 

LE CHOIX DES NOTAIRES

Les vendeurs et les acquéreurs choisissent librement le notaire qui devra recevoir l'acte de vente: personne ne peut se voir imposer l'intervention d'un notaire, et chaque partie peut demander l'assistance de son notaire personnel. Si plusieurs notaires sont désignés, ils recevront l'acte ensemble, en gardant chacun la plus stricte impartialité. Un notaire ne défend pas celui qui l'a choisi: il l'éclaire et le conseille, en respectant les intérêts de chacun.

Si plusieurs notaires sont choisis, il n'y aura aucune augmentation de frais. L'honoraire afférent à leur intervention est calculé sur base du tarif imposé par la loi: il ne peut ni être augmenté, ni être réduit, et il sera partagé entre les notaires, en fonction de leur travail et de leur responsabilité, suivant les règles de partage établies par les réglementations professionnelles.

En règle générale, l'acte sera rédigé par le notaire de l'acquéreur, puisqu'il formera son titre de propriété; ce notaire conservera l'original de l'acte (la minute), et il pourra en délivrer les copies (appelées expéditions ou grosses).

Le lieu de résidence du notaire n'a pas d'importance, pour autant qu'il s'agisse d'un notaire belge. Le vendeur habitant à Namur et l'acquéreur habitant à Charleroi peuvent donc choisir un notaire de Virton ou de Renaix pour dresser un acte d'un appartement situé à Ostende. Toutefois, le notaire ne peut signer l'acte que dans son arrondissement.

Le choix du notaire est exprimé dans le compromis de vente; il faut donc veiller à y préciser le nom du notaire choisi.

 

 

J’ACHETE ...Mais uniquement si j'obtiens mon crédit

Les candidats-acquéreurs d'un immeuble hésitent souvent à signer un compromis de vente parce que, si l'organisme financier de leur choix leur refuse le prêt, ils risquent de perdre leur acompte.

La procédure habituelle d'une acquisition immobilière commence par la signature d'un compromis de vente, avec le paiement d'un acompte. A ce moment, la vente est définitive et tant le vendeur que l'acquéreur ne peuvent plus se désister. L'acte notarié, au cours duquel aura lieu le paiement du solde du prix, suivra dans un délai qui est généralement fixé à quatre mois au maximum. L'acquéreur disposera donc de ce délai pour obtenir son prêt hypothécaire.

Si l'institution financière refuse le prêt sollicité, l'acquéreur ne pourra plus se désister, et il risque de perdre l'acompte qu'il aura versé. Cette situation n'est intéressante ni pour l'acquéreur qui perdra une somme importante, ni pour le vendeur qui devra obtenir l'annulation de la vente, et qui aura perdu un temps précieux, et beaucoup d'autres amateurs potentiels.

L'acquéreur diligent prendra donc d'abord contact avec l'organisme financier de son choix avant de signer un compromis de vente. Mais, traditionnellement, ces organismes refusent d'ouvrir un dossier tant que le compromis ne leur a pas été produit: on tourne en rond, et le candidat-acquéreur risque de se désister.

 

LA CONDITION SUSPENSIVE D'OCTROI DE PRET 

  Pour éviter ce genre de situation, l'acquéreur peut demander que, dans le compromis de vente, soit insérée une clause d'après laquelle son engagement ne serait définitif que si son prêt est obtenu. Ainsi, si le prêt est refusé, la vente est censée n'avoir jamais existé, et l'acompte sera restitué à l'acquéreur. 

 

L'acquéreur est protégé par cette clause, mais pas le vendeur qui sera bloqué, et ne pourra plus vendre à un autre amateur. Pour cette raison, il risque de refuser cette condition.

Il faudra dès lors veiller à respecter un certain équilibre en protégeant à la fois le vendeur et l'acquéreur. Le principe de cette condition suspensive est logique et nécessaire pour protéger l'acquéreur, mais, il faudra le limiter dans le temps  pour ne pas bloquer le vendeur trop longtemps. De même, le vendeur pourra demander une indemnité à l'acquéreur si le prêt n'est pas accordé, afin d'éviter de traiter avec des candidats-acquéreurs trop fantaisistes. Le vendeur pourra également demander la preuve de ce que l'acquéreur a fait toutes les démarches normales pour obtenir le prêt au taux du marché, et que la banque le lui a refusé.

Cette clause doit donc être négociée et libellée avec le plus grand soin: il est fortement conseillé de la faire rédiger par un spécialiste. Il faut toutefois recommander à l'acquéreur de ne pas signer une clause suspensive d'après laquelle, s'il n'obtient pas son prêt lui-même, c'est l'agent immobilier ou le courtier du vendeur qui se chargera de l'obtenir: l'acquéreur n'aura donc plus le choix de l'organisme et dépendra uniquement de la bonne volonté du représentant du vendeur.

Bien entendu, le moyen le plus simple d'éviter ce genre de problèmes est de demander aux banques de se prononcer sur le principe de l'octroi du prêt avant la signature du compromis.